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      2023年農村宅基地可以買賣嗎(鄉鎮宅基地可以買賣自由嗎)

      發布時間:2023/2/1 15:30:06 點擊數: 1197次 

      宅基地可以買賣嗎?

          農村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉,賣給非本村人的屬于無效的買賣。

      根據《土地管理法》第六十三條規定

          農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

      《土地管理法》第八條規定

          城市市區的土地屬于國家所有。 農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。

      宅基地可以買賣嗎.png

      宅基地使用權可以轉讓嗎?

      1、宅基地使用權不得單獨轉讓,有下列轉讓情況,應認定無效:

       (1)城鎮居民購買;

       (2)法人或其他組織購買;

       (3)轉讓人未經集體組織批準;

       (4)向集體組織成員以外的人轉讓;

       (5)受讓人已有住房,不符合宅基地分配條件。

      2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件:

       (1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);

       (2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;

       (3)受讓人沒有住房和宅基地,符合宅基地使用權分配條件;

       (4)轉讓行為征得集體組織同意;

       (5)宅基地使用權不得單獨轉讓,地隨房一并轉讓;

      宅基地使用權可以轉讓嗎.png

      宅基地糾紛怎么解決?

      根據我國《土地管理法》的規定,宅基地糾紛的解決辦法,主要有三種:

      (1)協商解決

       《土地管理法》第16條第1款規定:"土地所有權和使用權爭議,由當事人協商解決。"據此規定,公民之間發生的宅基地糾紛,應當先通過協商的方式加以解決。

      (2)行政解決

       《土地管理法》第16條第2款規定:"個人之間,個人與單位之間爭議,由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。"該法還規定,侵犯土地的所有權或者使用權爭議,由縣級以上地方人民政府。

      (3)司法解決

       《土地管理法》第16條第3款規定:"當事人對有關人民政府的處理決定不服的,可以在接到處理決定通知之日起30日內,向人民法院起訴。''這表明公民之間就土地的使用權和所有權發生的糾紛,只與按照《土地管理法》第16條和第53條的規定,先經過有關行政機關的處理,對于處理決定不服,才可以向人民法院提起訴訟。否則,人民法院不予受理。但對于侵犯土地的所有權或者使用權的,被侵權人可以不經行政機關的處理,而直接向人民法院起訴。

       此外,宅基地糾紛還可以通過人民調解來解決。人民調解是指在調解委員會(包括城市的居民委員會和農村的村民委員會)的主持下,以國家的法律、法規規章、政策和社會公德為依據,對民間糾紛當事人進行說服教育、規勸疏導,促進糾紛當事人互相諒解,平等協商,從而自愿達成協議,消除紛爭的一種群眾自治活動。

      宅基地糾紛怎么解決.png

      農村宅基地使用權轉讓需要具備的條件

          (1)農村宅基地使用權只能在本村集體經濟組織內部成員之間進行轉讓!秶鴦赵恨k公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》第二條規定,農村住宅只能分配給本村村民,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。

      因此,農村宅基地作為集體經濟組織給予其本村村民的一項福利性待遇,村民基于其集體經濟組成成員身份而對宅基地享有使用權,非集體經濟組織成員無權獲得本村宅基地的使用權。

          (2)農村宅基地使用權進行轉讓需征得集體經濟組織的書面同意。

          (3)受讓人不得違反“一戶一宅”的法律規定!锻恋毓芾矸ā返诹䲢l規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

      因此,在農村宅基地轉讓過程中,受讓人在本村應當滿足“一戶一宅”,不得存在“一戶多宅”的實際情況。一戶之中具有多個子女,符合分戶條件的,在依法進行分戶后,可以作為受讓人受讓取得本村宅基地使用權。

          (4)受讓人符合宅基地的其他分配條件!锻恋毓芾矸ā返诹䲢l規定,農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃,不得占用永久基本農田,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

      農村宅基地使用權轉讓需要具備的條件 (2).png

          編制鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地,改善農村村民居住環境和條件。農村村民出賣、出租、贈與住宅后再申請宅基地的,不予批準。

          國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

          因此,同村村民之間轉讓宅基地使用權應當同時符合上述相關法律規定。

          除此之外,本村村民在協商轉讓宅基地的過程中,為避免一時疏忽而引起不必要的糾紛,律師建議,協議受讓方還應當注意,出讓方是否為實際使用權人,是否具有相關權屬證件、案涉宅基地上建有的房屋是否存在共有關系、以及雙方應當訂立書面協議,并及時辦理過戶登記等相關手續。

          隨著城市化進程的推進,農村宅基地買賣的需要也逐步增加,我國相關的法律也在逐步完善。就目前已經實施的相關法律來看,即使2023年,農村宅基地買賣也是不符合法律規定的。

          因此廣大農民朋友在流轉宅基地及地上房屋時一定要慎重,避免因為“買賣”宅基地和房屋給自己造成損失。如確需進行流轉、“買賣”,可以咨詢專業律師。

      農村宅基地使用權轉讓需要具備的條件.png

      農村的宅基地,為什么不能買賣?

          我國土地大體上分為兩類,國有土地和集體土地,其中宅基地就屬于集體土地,屬于農村農民集體所有。我們首先需要明確的是,土地本身所有權都不屬于個人所有,宅基地也并不是屬于現在的居住者。根據現有法律規定作為個人,我們能夠擁有的僅僅是土地使用權和占有權利。并且這個使用權也有一定的時間限制。

          因此,既然土地本不屬于自己所有,那么也就不可能買賣土地,因為人沒辦法買賣不屬于自己的東西。宅基地同理也是如此。

      農村的宅基地,為什么不能買賣.png

      宅基地使用權能否轉讓,如何轉讓?

      法律上,宅基地和國有土地一樣,也是有使用和占有權的。

          《中華人民共和國物權法》第一百五十二條 規定:“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施!

      同理,宅基地使用權其實是可以轉讓的,但是宅基地使用權的轉讓,會有自己的相關規定,會更加復雜。

      第一,宅基地使用權本身和房子是不能分開轉讓的

          我們都知道類似市面上的商品房,經常都是政府統征土地,把集體所有土地變為國有土地后,然后進行公開拍賣,最后被某公司拍賣成功后,進行開發,最后修建成房子后,房子賣給消費者,消費者這時候擁有的就是房子的使用權。

          而宅基地首先,并不能單獨出售,必須和住房所有權一起,也就是你不能說地給你,房子轉讓給另外的人。因此并不存在宅基地作為地皮單獨售賣。

      宅基地使用權能否轉讓,如何轉讓.png

      第二,宅基地使用權轉賣更復雜

      商品房一個人可以很多套,但是宅基地使用權轉讓,法律上,有很多的限制性規定。

      (1)村住宅使用權轉讓對賣家限制要求更嚴格

          比如農民的住宅不得向城市居民出售,并且很多地方,宅基地是只能轉賣給本地村民,還必須村委會同意,縣政府批準。

          這個規定其實也可以理解,更多是出于對宅基地的保護,怕地皮被人為惡劣炒作,最終導致村民沒有宅基地使用,市場混亂,因此宅基地使用權轉讓的確比國有土地苛刻。

      2)農村住宅售賣后,不能再申請

          宅基地一開始,就并不是村民購買使用權,而是分配申請,因此法律上,對此也有限制,那就是如果一個村民把自己宅基地出賣或者出租后,然后說,我沒有宅基地,要求村集體再給一塊地。

          根據《土地管理法》第六十二條規定農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的不予批準。因此,總結下提問,農村的宅基地為什么不能買賣?那是因為宅基地本身就是農村村民集體所有,而不是個人所有,因此既然不是自己所有,也談不上宅基地買賣。

          但是宅基地使用權是可以轉讓的,但是宅基地使用權轉讓有更多限制,比如不能單獨轉讓,對賣家要求也更苛刻。





       
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